memê abasî
الإدارة
تاريخ التسجيل : 07/07/2009
عدد المساهمات : 561
 |  موضوع: مرة اخرى ... اسعار العقارات واسرارها  السبت يناير 16, 2010 2:56 am | |
| مرة اخرى ... اسعار العقارات واسرارها  ذكر تقرير نيو أوفس سبيس ريبوت الذي يحدّد المدن العشر الأكثر غلاءً في أسعار المحال التجارية والمكاتب، أن مدينة دمشق احتلت المرتبة الثامنة في أسعار العقارات التجارية عالمياً
أشار التقرير الذي صدر مؤخّراً إلى أن سعر المتر المربع في دمشق يصل إلى 979 يورو وسطياً، بما يعادل 65 ألف ليرة سورية. وتحتل هونغ كونغ وفقاً للتقرير المرتبة الأولى بين المدن الأكثر غلاء بأسعار العقارات التجارية بسعر /7431/ يورو للمتر المربع، تليها طوكيو بـ 1649 للمتر المربع تليها لندن بـ 1403 يوروات، وتأتي موسكو بالمرتبة الرابعة ثم مدينة دبي تليها بومباي، وتشغل باريس المرتبة السابعة، ثم دمشق لتحتل المرتبة الثامنة، ثم تأتي سنغافورة بعدها ثم نيويورك في المرتبة العاشرة.
ومن خلال عرض الواقع العقاري على عدد من رجال الأعمال والمستثمرين العرب، تباينت آراؤهم حول أسباب ارتفاع العقارات في دمشق مما جعلها واحدة من أغلى عشر مدن عالمية.
عـــــائـــق
سامر هواهيني "رجل أعمال ومستثمر" يقول: السبب هو ضيق المكان والتوسّع فيه صعب وليس لنا خدمات خارج دمشق، ضيق الأرض هو السبب وهناك عائق آخر هو القوانين، فهناك مشكلات كثيرة أمام المستثمرين الأجانب والعرب وتحتاج إلى تسهيل.
حسان الحلبي أستاذ في كلية الهندسية الكهربائية والميكانيكية – جامعة درسن – ألمانيا: يرى أن هذا الغلاء يقف عائقاً في وجه الاستثمار والسياحة، معتبراً أنّه من الضروري على السلطات السورية أن تعمل على تفعيل الاستثمارات العقارية وتحقيق زيادة العرض.
يعقوب "مدير مشاريع" ألمانيا: يرى أن السعر الرخيص أو الغالي ليس لـه تأثير، لأنّ المهم أن تكون الأسعار ثابتة، ففي ألمانيا يدرس المستثمر الأسعار الافتراضية للمشروع خلال العشرين سنة القادمة، لأنّ التغيّر في الأسعار يعوق المشاريع.
كما تتّبع الشركات الألمانية ـ بحسب دونالد ماثيز "مدير مشاريع" ـ منهجاً يقضي بإعادة دراسة أسعار العقارات كل خمس أو عشر سنوات، وذلك للحفاظ على استقرار الأسواق.
عبد الله محايري "رئيس مجلس إدارة مجموعة محايري التجارية": يرى أن ارتفاع أسعار العقارات في دمشق غير حقيقي مقارنة ببلدان الجوار، فيقول: الأسعار في سورية غير مرتفعة مقارنة بتركيا، فالأرض التي تبلغ مساحتها ألف متر عندنا، وذات موقع ممتاز يبلغ سعرها نصف مليون يورو، بينما في تركيا بالمواصفات نفسها سعرها 7 ملايين يورو.
ملاذ آمن
تخضع أسعار العقارات عندنا للعرض والطلب وسورية مقصد لدول الخليج لسهولة التعامل، بينما يرى "رجل الأعمال" عبد الخالق اليحيى الحاج محمود، أنه بعد انهيار البورصة عالمياً أصبح الناس يبحثون عن شيء حقيقي وضمان ملموس، والناس عندنا لا تثق بالأوراق المالية والأسهم، فالأرض ملاذ آمن للمستثمرين، وعندنا زيادة سكانية تصل إلى 3.7 بالمئة سنوياً، وهذا يتطلّب منّا أن نزيد في العمران، فكل مئة بيت يحتاج لزيادة من 2-4 منازل، إضافة إلى أن البلد متوجّه لصناعة سياحية والأمر يتطلّب زيادة غرف المبيت "شقق وفنادق"، مضيفاً: الشقق الغالية هي بذخ، والأسعار المرتفعة في الريف تعود لغلاء المواد الأولية وارتفاع أجرة اليد العاملة، وهذا أدّى لغلاء أسعار العقارات، إضافة إلى أننا دولة مستوردة لمواد البناء الأولية "الحديد"، فمعاملنا تحويلية، وبالتالي سوقنا تعتمد على الاستيراد، وهذا يؤثّر على أسعار العقارات، ويعتقد اليحيى أن غلاء الأسعار لا يؤثّر على الاستثمار، فالاستثمار في سورية مأمون ونأمل من الدولة زيادة عدد الفنادق وتوسيع المطارات وزيادة الرحلات إلى أوروبا لزيادة الاستثمار.
بينما يرى رجل الأعمال ظهير يونس العضيمي: أن سبب غلاء الأسعار في سورية هو التضخّم المالي ولجوء التجّار لشراء الأراضي دون إقامة مشاريع، فقد كانت أسعار الأراضي على البحر لا يتعدّى قيمة الدونم أكثر من 5 آلاف ليرة عام 1953، أما الآن أصبحت قيمة الدونم نفسه 20 مليون ل.س، لإقبال المستثمرين على الأراضي البحرية، أما في الجبال "مشتى الحلو" كانت قيمة الدونم 8 آلاف، أما الآن أصبحت بين 30-35 مليون ل.س، الازدحام أدّى لارتفاع الأسعار، وكلما ازدادت المشاريع ازداد ارتفاع الأسعار.
رؤية عربية
إبراهيم أبو هليل مستشار المنظمة العربية للسياحة: يرى أنّ الغلاء عادة لا يحفّز الناس على الشراء، ويجب وضع استراتيجيات جديدة تتماشى مع الأزمة الاقتصادية العالمية، ويعتقد عبد الحميد عباس دشتي، رئيس مجلس إدارة المراكز التجارية العقارية الكويتية أن الغلاء موجود فقط في دمشق، أما بقية المحافظات فأسعارها معتدلة بل منخفضة، أما في دمشق وبسبب صغر الرقعة وزيادة الطلب عليها وعدم إقامة مدن جديدة، نجد أن الأسعار خيالية وتضاهي أغلى العواصم في العالم، ويضيف: إن المستثمر منذ وصوله لدمشق يبحث عن الاستثمار في دمشق وريفها، والسبب في هذا هو عدم ربط المحافظات ببعضها بوسائل المواصلات، وسورية بحاجة للطيران والقطارات والطرق السريعة، وهذه من المعوقات والتي تؤدّي لرفع الأسعار وتجعل الاستثمار يدور في فلك دمشق وريفها، ويجعل حركة السياحة خارج دمشق تكون بطيئة، ولابد من أن تنتشر المشاريع خارج دمشق لتخفيض الأسعار.
الجمود على ارتفاع
تقدّر مصادر حكومية سورية أنّ الأموال المجمّدة في العقارات تبلغ 600 مليار ليرة، كما يقدّر عدد المساكن الفارغة بـ 513 ألف مسكن، وتشهد أسعار العقارات في سورية ركوداً بالبيع والشراء رغم انخفاض سعر طن الحديد بنسبة تزيد على 50%.
كما أصدر الرئيس بشار الأسد في سبتمبر/ أيلول الماضي المرسوم التشريعي رقم /59/ للعام 2008، والقاضي بإزالة الأبنية المخالفة ومخالفة البناء كافة ومهما كان نوعها بالهدم مع مراعاة المخالفات القابلة للتسوية، ويبلغ إجمالي عدد التجمّعات السكنية المخالفة في سورية بـ 131 تجمّعاً، ومن خلال جولة على عدد من المكاتب العقارية في دمشق وريفها أقرّ أصحاب المكاتب بالجمود:
موفق الأسدي "مكتب الأسدي": في أبو رمانة، مساحة المتر تبلغ 300 ألف ل.س، وفي غربي المالكي يتراوح سعر المتر بين 400 – 500 ألف ل.س، أي يكون سعر الشقة بين 120 – 150 مليون ل.س، وسبب ارتفاع الأسعار في ريف دمشق مجرّد عدوى بين الناس، فالبيت الذي يباع بـ 43 مليون ل.س، الآن يباع بـ 90 مليوناً، وأكثر لأن القيمة النقدية فقدت قيمتها، فالمنزل هو نفسه لا يتغير ولكن سعره هو الذي يتغير، مؤكّداً أن هناك جموداً في حركة البيع والشراء منذ أشهر والأسعار ستهبط قولاً واحداً، ونظرية الغلاء ستتغير في أول الشتاء القادم، وسيكون النزول بحدود 20% أو 30%، هناك عرض وليس هناك طلب وبالتالي موضوع "شلف" الأسعار سينتهي.
بينما يعتقد سامر قطاش من مكتب "النبلاء" أن غلاء الأسعار سببه ضيق الأراضي وبالأخص في منطقتي المالكي وأبو رمانة، فهي محدودة من الناحية العمرانية، وازدياد الأسعار تتناسب مع غلاء المعيشة وأسعار المواد، فسعر الشقة في أبو رمانة يتراوح بين 15 حتى 100 مليون حسب المنطقة، أما في المزة فتصل الشقة إلى 35 مليون ل.س، وغلاء الأسعار هذا سبّب ركوداً في حركة البيع والشراء، ويضيف: الطبقة المتوسطة هي المتضرّرة من هذا الغلاء والأراضي هي الغالية وليس مواد البناء.
مكتب "الملكية العقاري" في أبو رمانة: يقرّ أن الأسعار في دمشق لن تنخفض وخاصة إذا حوّل صاحب المنزل منزله إلى تجاري فيباع بـ 3 أو 4 أضعاف سعره الحقيقي، الشقة التي مساحتها 300 متر تباع بـ 200 مليون ل.س، تشتريها في أبو رمانة والمالكي شركات التأمين والبنوك، وهذا أدّى لرفع الأسعار في هذه المنطقة، والسبب الثاني هو حرب العراق، فنزوح العراقيين إلى سورية أثّر على حركة الإيجارات والبيع وزاد الطلب على أثر الحرب وتضاعفت الأسعار، مثلاً كان المنزل الذي يباع بـ 55 مليوناً منذ ثلاث سنوات يباع الآن بـ 200 مليون، ويؤكّد صاحب مكتب الملكية أن الأسعار في المدينة لن تنخفض، ولكن من الممكن أن تهبط في ريف دمشق لأن الأراضي كثيرة وأسعار مواد البناء رخيصة، أما في المدينة فقلّة العرض والبيوت الفارغة أدّى إلى غلاء الأسعار، ويختلف سعر المنزل حسب إطلالته وخدماته "مصعد، سرفيس، إطلالة"، وصاحب العقار هو الذي يحدّد سعره وليس المكتب العقاري.
الجمعيات السكنية
للجمعيات السكنية رأيها في أسباب ارتفاع العقارات، حيث يحدّثنا عبد العزيز بلال مستشار عقاري في جمعية "الدمشقية" قائلاً: ارتفاع أسعار العقارات في المدينة وفي الريف كان بسبب زيادة الطلب في المدينة، مما أدّى لزيادة العمران في الريف ليغطّي الطلب، لكن تقصير الدولة في تخديم البنى التحتية للريف ونقص المياه أدّى إلى رفع الأسعار في المدينة نظراً لأفضلية خدماتها، فأصبح سعر المتر في المدينة يبدأ من 80 ألف ل.س، بينما في ريف دمشق يبدأ من 15 ألف ل.س، إضافة إلى كون دمشق أقدم مدينة مأهولة بالعالم ولها خاصيتها الروحية زادت فيها أسعار العقارات، ويضيف بلال: تكلفة سعر المتر في الريف كأرض ازدادت من 3 إلى7 آلاف ليرة سورية، وذلك بسبب غلاء سعر الأراضي وتقصير تنفيذ المخطّطات التنظيمية، وأيضاً غلاء سعر الإسمنت والحديد الذي لا يخضع لرقابة داخلية، وأيضاً تكلفة النقل التي ارتفعت بسبب غلاء سعر المازوت، كل هذه الأسباب أدّت إلى زيادة الأسعار في الريف، فمثلاً في جديدة عرطوز يبلغ سعر المتر 23 ألفاً، وسعر الشقة يصل إلى مليوني ليرة سورية.
بينما غلاء الأسعار له أكثر من عامل في رأي كريم قباني ـ عضو مجلس إدارة المجموعة الدولية للتجارة والمقاولات "مجمع مارينا السكني" في أشرفية صحنايا، فيقول السكن مقسوم إلى ثلاث طبقات:
ارستقراطية مثل المالكي، طبقة وسطى، طبقة شعبية، وهي بحاجة للسكن.
لذلك قامت الجمعيات السكنية للمساعدة في حلّ أزمة السكن لأن الطلب على السكن الشعبي أكثر من العرض، سابقاً لم يكن لدى الناس ثقة بالجمعيات السكنية لأنه لم يكن لهذه الجمعيات ضوابط، لكن اليوم هناك لجنة مسؤولة للسكن مؤلّفة من وزارة الإسكان – الإدارة المحلية – محافظة دمشق وريفها – دائرة التطوير العمراني من وزارة الإدارة المحلية، مما جعلها أكثر ضماناً.
عوامل غلاء الأسعار بالنسبة لقباني هي: الطلب الزائد على العقارات، الارتفاع العشوائي "وسيرجع لموقعه الصحيح" وتنظيم المناطق، لكن علينا قبل تحديد السبب الفصل بين دمشق وريفها، فدمشق ارتفعت أسعار عقاراتها لأنها أغُلقت عمرانياً، أما الريف ففيه مساحات هائلة من الأراضي بآلاف الهكتارات غير مستثمرة ولا توزّع على الجمعيات، والمناطق المنظّمة قليلة، والطلب على السكن الشعبي من "ذوي الدخل المحدود" فهو عالٍ جداً.
أيضاً ارتفاع أجور اليد العاملة، ارتفاع المازوت، ارتفاع أسعار الأراضي، كلها أسباب في ارتفاع الأسعار، ويؤكّد قباني أن هذا الجمود هو هدوء ما قبل العاصفة، والأسعار ستزيد بسبب قدوم المستثمرين العرب، وسيكون هناك ازدهار عقاري، وستهبط الأسعار في مناطق، وترتفع في مناطق أخرى، فمناطق الريف حديثة وأمامها نهضة عمرانية وزيادة في الأسعار غير مسبوقة لأن الحاجة أكثر من العرض، والحل كما يراه قباني هو بتشجيع رؤوس الأموال والشركات السورية على البناء، وتشجيع واتّباع نظام ترغيب وليس نظام ترهيب، وتشجيع الشركات الصغيرة التي ليس لها دور الآن، وقيام الدولة بدور فعّال في توزيع الأراضي على الجمعيات، وتعاونها مع القطاع الخاص بمصداقية، ومراقبة عالية سيكون لها دور كبير في خفض الأسعار وحلّ الأزمة.
المسؤولون
الحكومة تضع كل جهودها لحلّ هذه الأزمة بحسب مدير القطاع الخاص السكني في وزارة الإسكان إسماعيل السعيد، وهو متفائل جداً بهبوط الأسعار، ويقول: إن الدولة متوجّهة نحو القانون رقم "15" قانون التطوير والاستثمار العقاري الذي ستعمل تحت مظلّته مجموعة من الشركات المؤهّلة. الدولة ستعطيهم مزايا هذا القانون، وستعطيهم أراضي مؤهّلة، وسيكون جزء كبير من عمل هذه الشركات تأمين مساكن رخيصة، ويضيف: الآن توضع التعليمات التنفيذية لقانون التطوير العقاري، وهذه الإجراءات ستساعد في نزول أسعار المساكن في سورية، لأن قانون التطوير العقاري رقم "15" فيه ميزات كثيرة من ضمنها تأمين تقنيات جديدة للبناء كالأبراج وتنظيم السكن العشوائي.
أما المؤسسة العامة للإسكان فتعُتبر الجهة العامة الأولى في القطر المعنية بتأمين السكن الصحي والرخيص والمناسب للمواطنين من ذوي الدخل المحدود، مما يؤدي لخفض أسعار العقارات، قال مدير المؤسسة العامة للإسكان إياس دايري: تعمل المؤسسة جاهدة للتوسّع بمشاريعها في جميع المحافظات من خلال إطلاق العديد من المشاريع السكنية: "شبابي – عمالي – ادّخار- منذرون بالهدم – أساتذة الجامعات – قضاة) ومن أهمها: إطلاق مشروع السكن الشبابي في عام 2002، والذي تجاوز عدد المكتتبين
على مساكن 63000 مكتتب في جميع المحافظات، تمّ توزيعهم على مراحل زمنية "5-7-10-12" سنة، حيث يأتي في إطار سياسة فعل استراتيجي استشرافي يستهدف بشكل علمي ومنهجي إصلاح معادلة العرض والطلب في سوق الإسكان، وإطلاق مشروع السكن العمالي، بفتح الاكتتاب على ما يزيد عن 22000 مسكن عمالي يقوم بتنفيذها المؤسسة وفق خططها في جميع المحافظات، لتوزيعها على العاملين في جميع دوائر الدولة، الذين تتوفّر فيهم الشروط المنصوص عليها في القانون /39/ لعام 1986، وعلى الرغم من مشاركة القطاع العام ممثلاً بالمؤسسة العامة للإسكان في نشاط قطاع الإسكان في سورية وفقاً لمعطيات الخطة الخمسية العاشرة، لاتتجاوز نسبته 11% مقابل 13% للقطاع التعاوني، و 76% للقطاع الخاص، فإن زيادة المعروض من المساكن التي تقوم المؤسسة بتنفيذها وتخصيصها من شأنه أن يساهم في خفض الأسعار إلى حد ما. فكلفة المسكن الذي تنفّذه المؤسسة هي كلفة تنفيذه الفعلية مضافاً إليها كلفة الأراضي والمرافق، ونسبة 5 % نفقات إدارية ونسبة أرباح وسطية بحدود 60% ولا يتجاوز حدّها الأقصى 12%، إضافة إلى فوائد التمويل المستحقة وفق القوانين والأنظمة النافذة، وهذه الكلفة لا تشكّل في أحسن الأحوال 30 -40% من السعر الرائج للمسكن في مدن كدمشق وحلب واللاذقية.
ويرى إياس دايري مقترحات أخرى لخفض أسعار العقارات وهي:
أولاً – العمل على ردم الفجوة بين الحاجة السكنية والطلب في سوق الإسكان من خلال إصدار قانون التمويل والرهن العقاري وتفعيل أحكامه.
ـ إعادة النظر في معدّلات الفوائد المترتبة على القروض الممنوحة للمساكن وتعديلها، حيث يتم تخفيضها للمساكن الاجتماعية.
ثانياً – ردم الفجوة بين العرض والطلب من خلال: تفعيل دور القطاع الخاص من خلال وضع قانون الاستثمار والتطوير العقاري رقم /15/ موضع التنفيذ، وأخيراً دراسة موضوع إحداث شركة متخصّصة بتهيئة الأراضي المعدّة للبناء.
أغلى العقارات في سورية والعالم
مع تزايد عدد الأغنياء في السنوات الأخيرة، فقد تزايد الطلب على العقارات الثمينة والغالية جداً وخاصة في أوروبا وأميركا وآسيا، ونعرض هنا أغلى خمسة عقارات في العالم وهي:
قصر " أبداون كورت " بـ 139 مليون دولار إنكلترا مساحته 58 هكتاراً.
منزل "ستروود" بـ 135 مليون دولار – الولايات المتحدة مساحته 95 ألف هكتار.
قصر "مايسون دي لاماتيه" بـ 125 مليون دولار – الولايات المتحدة مساحته 80 ألف قدم.
قصر "الواجهة المائية" بـ 100 مليون دولار – تركيا مساحته 30 ألف قدم.
قصر "توبراك" بـ 92 مليون دولار – إنكلترا بمساحة تبلغ 28 ألف قدم.
وفي دمشق تُعدّ منطقة المالكي من أغلى المناطق العقارية، ليس على مستوى دمشق فقط وإنما على مستوى سورية، هناك الأبنية المطلّة على حديقة تشرين تسمّى أبنية "البارك" وهي: "دعدع والزعيم", "السلام", "النور", "سمارة", "الياسمين", "الأرجوان"، مساحة المنزل 300م مربع وسعر المنزل يبلغ تقريباً 5 ملايين دولار، وهناك أيضاً مزارع يعفور التي تضاهي منطقة المالكي بالغلاء، فقد بلغ سعر المزرعة في يعفور مليار ليرة سورية, وفي اللاذقية بلغ سعر الفيلا في مشروع ابن هاني "الديار القطرية" 250 مليون ليرة سورية......... ندى حاج خضر - الاقتصادي | |
|
